2009年3月の記事一覧：空中権

ニューシャトルと空中権

ニューシャトルは、ゴムタイヤ式新交通システム（側方案内式のAGT）で、大宮－内宿の間全長12.7kmを結ぶ埼玉新都市交通の伊奈線の愛称です。東北・上越新幹線の高架張り出し部分に、はりつくようにして走っている高架電車で、東北・上越新幹線建設に際して、反対する地元住民対策として作られた路線だそうです

ニューシャトルは高架線なので鉄道敷設の際には、空中権の確保が大きな課題となりました。
大宮－内宿までのニューシャトル工事にあたって、羽貫 ― 内宿間の地権者の1人との間で交渉がこじれ、全線開通を一時断念して、昭和58年12月に部分開業（大宮－羽貫間）となりました。
地主には土地の所有権の他に、地上権もありますから、ニューシャトルの敷設に必要な空中権の確保が困難だったからです。

その後も、この地主との交渉は難航し、成田空港反対闘争中の中核派活動家の介入まであって収拾がつかなくなりました。
業を煮やした埼玉県は、平成2年2月に、埼玉県は土地収用法による行政代執行を実施し、地権者宅上空の空中権を収用して高架工事を決行し、ニューシャトルは、8月には全線開業に至りました。
地権者は活動家とともに執拗に抗議行動を繰り広げたようですが、最終的には公務執行妨害罪で検挙され、地権者宅上空の空中権は収用される結果となりました。

ローカルな高架線でおもちゃのように可愛いといわれるニューシャトルにも、空中権がからんだ現実的で社会的な事件があったのです。ニューシャトル軌道の周囲には、空中権を収用したことを示す金網フェンス状のシェルターがあるそうです。

空中権と賃借権

土地の所有権や土地の賃借権、地上権などは、地表を含めてその上下の土地全部を支配する権利ですが、地上権の中には俗称で空中権よばれる、土地の上方（空中）のみや地下のみ方を使用する権利があります。空間利用権ともいわれます。

具体的には、電線の架設や地下鉄の敷設など地上または地下の一部を使用する権利と、建物の容積率のうち未利用容積率分を隣接地などに譲渡できる権利（余剰容積利用権）の２つのタイプがあります。

以前は、賃借権、地上権、または地役権の設定を基準にしていましたが、昭和41年の民法改正によりに地下、空中の利用権が新設にされました。但し、普通の地上権とは、土地利用の範囲が異なるだけで法的取扱は同じになります。

空中権を利用して建物、道路、高架線などの工作物を賃貸によって設置するときは、他に地上権者、賃借人等土地使用権利者があれば、この関係者全員の承諾を得てから賃借権契約を結ぶことになります。
また、空中権は地上権ですので、その権利は土地所有者との契約で設定される物権となります。空中権者は、民法の登記請求権や、自由譲渡などの権利を得ることができます。

空中権の事例

空中権と呼ばれる地上権には、電線の架設や地下鉄の敷設など地上または地下の一部を使用する権利と、建物の容積率のうち未利用容積率分を隣接地などに譲渡できる権利（余剰容積利用権）の二つのタイプがあります。

空中権の事例として有名なのは、東京駅の空中権取引です。
東京駅の赤レンガ建造物保存のため空中権取引が行なわれ、8階建ての新丸ノ内ビルヂングが地上38階・地下4階の超高層ビルの新丸の内ビルディングに生まれ変わったのが、日本で最初の事例となりました。空中権取引により1300％だった容積率が1760％にまでアップを実現できたのです。

何かと話題をふりまいている大阪府庁舎移転に関しても、東京駅の事例に見習って、跡地は売却せず空中権を利用して無秩序開発を防ぎ、地代の確保と都市景観の美化を図るべきという案も提言されているようです。
空中権取引は乱開発になるという意見がある一方で、このような案がでてくることは、空中権の事例の捉え方にも様々だといえそうです。

近年、都心のビル建設が進むにつれ、日本プレスセンターが特定街区に指定されて得た割増し容積を、隣接する日比谷セントラルビル、日比谷国際ビルヂング、富国生命ビルに有償譲渡する事例など、特定街区指定による空中権譲渡に関する事例が多数みられるようになりました。

その他の空中権事例には、個別の開発による２棟以上のビル建設を、ひとつの総合開発（団地認定）として得ることのできた空中権の割増し容積率を、空中権として譲渡した事例があります。
その具体的な事例としては、朝日新聞社と日本生命との共同ビル開発、第36・37森ビル開発などがそれにあたります。

また、一敷地としては希望する建物が建てられない場合、隣地の建築計画と合わせて共同計画として申請して、隣接地の建物から余剰容積を譲り受ける空中権の事例も見られます。

どの事例においても、空中権を十全に活用して土地と建物を最大限に機能させようとする目的がみてとれます。

地上権と空中権

空中権は、地上権のひとつの俗称（ニックネームのようなもの）で、空間地上権ともいわれます。しかし、一般的には地上空間に電線を架設する場合だけでなく、地下鉄の敷設など土地の上下空間を使用する権利のことをいいます。
つまり、空中権とは、土地の上の空間だけではなく地下を利用する権利、地下権も含んでいます。
また、建物の容積率のうち未利用容積率分を移転する権利、隣接地などに容積率を譲渡できる権利（余剰容積利用権）をいうこともあります。

近代化や都市の人口集中の波にのって、高層建築物や道路や電線など高架工作物が数多く建設されるようになってきました。従来の地上権による地表だけの平面活用では、土地は不足するし効率的に建築や敷設ができないのは容易に想像できます。土地利用が立体的になってきたのです。

都心では、高層マンションに住んで、高架道路から地下鉄に乗りそのまま高層ビル職場へ出勤、ビルとビルとの渡り廊下を通って昼食や出先へ赴き、退社するという一日一度も地面に足をつけずに過ごすことも可能です。重力は感じますが空中に浮いた状態で移動しているようなもの。3次元空間（空中）都市生活です。

さて、昭和４１年の民法改正により、現在は地下のみ（俗称：地下権）・空中（俗称：空中権）のみの利用権が認められているそうです。（地下権も空中権も正式には地上権である。）
つまり、ひとつの土地に、地表の所有者、地下を使用する権利をもつ地上権者、地上の使用権利を持つ地上権者などが重複して存在することが可能になっています。視覚的な立体利用だけでなく、権利関係もかなり立体的になっているということですね。

今後、さらに都市空間が過密になってくると、登記や権利譲渡・その他の権利が複雑に絡み合い法律的にも、精神的にも立体的に取り組まないといけない時代が来るかもしれません。

空中権と登記

空中権とは地上権のひとつの形態の俗称です。土地の所有権や土地の賃借権は、地表を含めてその上下の土地すべてを支配する権利ですが、空中権は、土地の上方（空中）や、地下のみを使用する権利のことです。
土地の上方の使用権利を空中権（空間利用権ともいう）といい、地下の使用権利を地下権などと区別したりもしますが、一般的には両方とも空中権といわれます。

空中権は地上権なので物権扱いで、地上権の民法規定に準じます。地上権には登記請求権があります。

例えば、Ａさんが地主からＱ地を借りた場合、地上権、賃借権、使用貸借のいづれかになります。Ｑ地の使用目的が空中権だった場合、地上権である空中権は使用貸借としての登記出来ませんが、賃借権としては登記出来ます。
また、地上権には登記請求権があるので　Ａさんが空中権でＱ地を借りた場合、「この地上権を登記して下さい」という地上権の登記請求権は発生します。

但し、実際には借地借家法の観点から登記しない場合が多くみられ、登記請求権があるといっても、地主にＡさんがＱ地の地上権（空中権）登記を要求したとき、登記に協力する義務はないそうです。

地上権は、借主貸主ともに法律がどちらに有利に働くか、後々の影響まで見極めならが、登記のことを考えないと、かなり面倒なことになりかねない問題点を含んでいるように思います。

不動産と空中権

空中権とは、空間地上権ともいわれ、他人の土地や建物などの不動産の下に地下鉄を敷設したり、地上空間に電線を架設するような場合に土地を使用する権利のことをいいます。
また、建物の容積率のうち未利用容積率分を移転する権利、隣接地などに容積率を譲渡できる権利（余剰容積利用権）をいうこともあります。
つまり、空中権があれば、不動産である土地や建物の上下の空間を有効活用することが可能で、道路・鉄道やビル開発など都市整備には欠かせない権利になってきています。

空中権の考え方を柔軟に広げていくと、従来平面的な活用を行なってきた不動産の未利用都市空間を三次元的捉え、多角的に有効活用することができ、各方面で空中権利用の様々なアイデァが出されています。
例えば、狭小地などを利用した屋外駐車場の「空中権」に着目し、駐車スペースの上部に、アルミフレームを用いた、立体空間を構築し、事業用不動産として賃貸するというものです。オフィス、店舗、サロン、スタジオなど多様なビジネス用スペースが提供できることになります。

重要性を増してきた空中権の利用に関しては、ビル開発業者や鉄道・道路関係団体だけでなく、不動産仲介業者や経営・建設関係、不動産コンサルタント、不動産オーナーなども有利な資産運用として注目しているようです。

宅地と空中権

空中権には、土地や建物などの不動産の下に地下鉄を敷設したり、地上空間に電線を架設するような場合に土地を使用する権利と、建物の容積率のうち未利用容積率分を移転する権利、隣接地などに容積率を譲渡できる権利（余剰容積利用権）の二つがあります。

空中権の上手な利用は、都市整備など大掛かりなプロジェクトだけに適用可能されるものではなく、宅地の有効活用にもつながります。

空中権活用例
●バブル時に購入して値下がりした宅地を空中権譲渡により一石二鳥にする。
宅地の空中権を全て売却して売却益を借入金の返済に充当し、宅地自体を駐車上にして料金収益を返済に充てる。空中権の売却先がマンションであればマンション用の駐車場として賃貸すれば固定資産税は1／6に減額される。

●宅地に立つ古アパートの建替えを空中権売却によって捻出する。
古いビルや古アパートは現在の容積を充足していないものが多いですね。建て替えが必要だけど立ち退き料などの費用がかかる。その場合、余剰容積を売却して立ち退き資金に充当するか、売却益で他の資金運用を行う。

●悪い条件の宅地と良い条件の宅地、空中権取引で両方にメリットをもたらす。
日照地と日影地、平面地と斜面地、望地と裏地、条件の良い宅地に容積率を移転させることによって、条件の悪い宅地は収益を得、条件の良い宅地は広い建物を建てることができる。

様々な利用価値が見出されている空中権。他人事にせず、上手な宅地運用に活用したいものです。

空中権と電線

空中権には二つの意味があり、そのひとつが契約により設定する空間の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用する権利をいいます。
その法的な形式によって「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」に分かれます。
「区分地上権による空中権」とは、例えば空中電線を所有する目的で上下の限られた空間を排他独占的に使用して収益を得る権利をいいます。
「区分地上権に準ずる地役権による空中権」とは、例えば電柱の設置場所の便益のために他人の土地の空中に電線を設置するなどして使用する権利です。
空中権のもうひとつの権利は、未利用の容積率を移転する権利で、都市計画で定められた容積率（建物の敷地面積に対する総床面積の割合）のうち、未使用のものを他の土地に移転する権利をいいます。

空中権、電線とふたつの文字が並ぶと、今は人気のない麻生総理が総理になる前に述べた＜地方経済を活性化する持論＞記事を思い出します。

まず、電線についてです。
「昼間に都内で空を見上げてご覧なさい。電柱と電線だらけで、本当に汚いですよ。電柱を地下に埋設すれば世界一の街になるのに。そうすれば観光客だって増えるし、景観は国の資産になるんですよ。ところが東京電力は経済産業省の管轄で、NTTは総務省、みたいな役所のセクショナリズムで事が進まない。

電線だらけなのは都内だけではありません。日本全国同じ状態でしょう。先進国でこれほど空中に電線が這いめぐらされている国は日本くらいだときいたことがあります。
ぜひ、実現させて欲しいと思ったものですが、麻生氏は総理になって、空を見上げる余裕がなくなったのでしょうか、電線を埋設することに関する発言はこれっきり聞いたことがありません。

次に空中権についての麻生氏の発言です。実は、このとき始めてそんな権利があるのかと知りました。
「地方の商店街が寂れているというが、そもそも商店のオジサンは郊外に立派な家を建てて、自分は店に住んでいない。だったら店の空中権を県や市が買い取って、商店の上に老人向けのマンションを造ればいい。商店街にオートマチックに人通りができますよ。お年寄りは車の運転が危ないから、エレベーターで降りていって買い物ができたら便利でしょ。」
わたしの知り合いの店主はみな店舗と住居が一緒なのですが……、一体どこの商店街のオジサンのことを言っているのかと思ったものです。店主が郊外に立派な家を建てたら商店街ならすたれることはないんじゃないかと。
でも、店の空中権を買い取って、店の上にマンションを建てるというのはいい考えだと思います。老人用だけではなく、独身向け、所帯向けを併用したマンションがいいと思いますが。
それはさておき、空中権というのはどれくらいの価値があるものなんでしょうか。

空中権売買

土地所有者が土地を利用する権利は、土地の地下から上部空間に及びます。
土地の上部空間の使用権利を空中権（空間利用権）といい、地下の使用権利を地下権などと区別したりもしますが、一般的には両方とも空中権としています。

土地の上部空間を利用するケースとしては送電線や建物と建物をつなぐ渡り廊下、人工地盤上の建物などがあり、地下の利用ケースにはトンネル道や地下鉄の敷設などがあります。
空中権は、容積率の移転というかたちで取引することができます。空中権の移転にともない対価が発生する場合、それを空中権売買と呼びます。

空中権売買の具体的なケースには、次のようなものが考えられます。
●都心部でのビルの建替え資金に
建替え資金がない場合、新しいビルの設計では容積率を目一杯使用せず、余剰容積を売却して、その売却益を建替え資金に充当する。

●歴史的建造物の修復・保存費用に
歴史的建造物には未利用の容積があり、将来的にも使用することがないので、空中権売買により修復・保存の資金を得る。東京駅の駅舎は空中権売買により約５００億円かかる修復・保存費用を捻出した。

●マンションの大規模修繕費用に
建築基準法の改正でマンションの共用部分が容積から除外されたため、改正以前のマンションでは10％位の余剰容積が生じている。その空中権の売買によって得た売却益を修繕費にする。

●価値の下がった土地の借金返済方法として
購入した土地の値が下がった場合、その土地の容積を全て売却して売却益を借入金の返済に充当し、土地は駐車場にして駐車料金収益を返済に充てる。容積の売却先がマンションであればマンション用の駐車場として賃貸すれば固定資産税は1／6に減額される。

●老化した建物の資産対策として
古いビルや古アパートは現在の容積を充足していないものが多い。建て替えるには立ち退きが必要だが資金がない場合、余剰容積を売却して立ち退き資金に充当するか、売却益で他の資金運用を行う。

空中権の売買には、まだ課題も残されています。
容積が移転した場合の売買価格は、例えば裏敷地の未使用容積を表敷地に移転すると、取得価格は裏敷地の価格になるはずです。しかし、容積の対価は土地の売買と同様お互いの合意が条件ですから、双方の利害が調整された価格になり評価額の計算式はありません。
空中権の売買により、固定資産税・相続税の評価は減額あるいは増額されるべきなので、評価基準の改正も今後は行われるべきでしょう。

東京駅の空中権取引と新丸の内ビル

2007年に完成しオープンした新丸の内ビルの容積率はなんと1760%、堂々の日本一です。これは空中権取引なくしては実現しませんでした。

というのも、新丸の内ビルの容積率の365%は、東京駅の未利用となっている容積を空中権取引により買い取ったものだからです。もともと、新丸の内ビルの敷地容積率基準は1,300％でした。それを空中権取引によって1,760％に増やし、地上３８階建て、高さはこれまでのビル（31メートル）の６倍以上の高さ198メートルの高層ビルへの建て替えが可能となりました。

空中権取引は、都市部の限られた空間を有効に活用する手段として、１００年ほど前に米国で考案されたものです。
日本では、2000年から「歴史的建造物など低いまま保存すべき建造物があり、周辺でより高層のビル建設の必要がる」など、都道府県などが必要と認めれば隣接していなくても容積率を取引できる特例制度が新設されました。
これにより、東京駅周辺の約120ヘクタールが、「特例容積率適用区域」に指定され、区域内では低層の東京駅が利用しない空中部分の容積率を別の場所に移して利用することが可能となりました。

東京駅は2003年に国の重要文化財に指定された有名な2階建ての赤レンガを用いた駅舎です。東京都とJR東日本は、この赤レンガ造りの駅舎を保存・復元して駅周辺を整備する費用として約500億円を想定しており、この費用を新丸の内ビルなど周辺の高層ビルに、東京駅が使っていない容積を譲渡する空中権取引によって捻出することにしました。そして、新丸の内ビルを所有する三菱地所が、ＪＲ東日本から東京駅の容積率を買い取ったというわけです。

東京駅の空中権取引は「新丸の内ビル」のほか、三菱地所の「東京ビル」（丸の内口側、１６４メートル）とＪＲ東日本などの「ツインタワー」（八重洲口に２棟、約２００メートル）でも利用されています。

空中権取引とは

空中権取引とは、敷地の未利用容積を他の土地に移転させる権利（空中権）に関する取引（未利用容積移転取引）のことをいいます。
空中権は都市部の限られた空間を有効に活用する手段としてアメリカで考案されたものです。

歴史の古いアメリカでの空中権取引は、日本の空中権取引とは異なり、他人の所有する土地に上下の範囲を定めてその空間を包括的、排他的に使用、収益、処分できる権利（他人の土地や建物の上部に建築したり高架道路の上下の利用などのため売買や賃貸）や、容積率移転の開発権も空中権と称され、かなり広範囲に適用されています。
日本ではこの様な空中権取引は認められていません。

日本で空中権取引（未利用容積移転取引）が広く知られるようになったのは、2000年に新設された「特例容積率適用区域制度（現在は特例容積率適用地区制度）」に基づく、東京駅の空中権取引においてです。
新丸の内ビルはこの空中権取引により、日本一の容積率を誇るビルを完成させました。また、ＪＲ東日本は「新丸の内ビル」の空中権取引とは別に、「東京ビル」（丸の内口側、１６４メートル）などにも東京駅の空中権を譲渡して約500億円を得、重要文化財に指定されている東京駅の駅舎の保存・復元や駅周辺を整備する費用を捻出しました。

このように、空中権取引とは都市部においては、売買双方にとって将来性の高い取引といえるでしょう。
近年、空中権取引を活用しようとする動きが盛んになっています。
たとえば、広島サッカー専用スタジアム構想委員会は、都市部での、「土地が足りない」という状況を逆手にとり、スタジアムを都心部に誘致するができるのではないかと大胆な提案しています。

しかし、やはりいいことばかりではありません。空中権取引とは、譲渡地の規制を強化し譲受地の規制を緩和するという行為でもあり、景観を損ねる恐れがあるというデメリットがあるのも事実です。
全体を考え、全体に貢献する方法での空中権取引が望まれます。

空中権とは

空中権とは何か、まだまだ知られていないように思います。また、領空権と混同している方もいて驚かされます。先日も、北朝鮮のミサイル発射に関連して「空中権は一体どうなってるんだ」という会話を電車のなかで聞いたばかりです。

空中権とは、そんな遠い上空の話しではありません。
空中権の空は青空の空というより、空間の空または空っぽや空白の空と思った方が分かりやすいでしょう。
というのも、空中権とは、ひとつに「地上（または地下）の一部を使用する地上権または地役権で、電線の架設や地下鉄のトンネルなどに設定される」権利、そしてもうひとつが建物の容積率のうち、未利用容積率分を移転する権利をいいます。
一つ目の空中権は、普通の地上権（地役権）と土地利用の範囲が異なるだけで、法的には同じ扱いです。
二つ目空中権は、都市空間の有効活用を目的に米国で法制化されたものですが、2000年に日本でも特例制度が新設され、隣接地などに容積率を譲渡できるようになりました。

そして、２００２年に東京駅周辺の約１２０ヘクタールが、国内で最初の「特例容積率適用区域」に指定されたことから、注目を集めるようになりました。
この「特例容積率適用区域」を簡単に説明すると、歴史的建造物を守りながら、その建造物の未利用容積率を周辺エリアで活用しようというもので、赤レンガで有名なＪＲ東京駅舎を保存するために指定されたものです。

それだけ聞くと、空中権とは遙か上空の話ではありませんが、土地を持たない庶民には縁のない権利かもしれなせんね。
でも、新丸の内ビルディングとして丸ノ内ビルディングが地上38階建てに生まれ変わったのは、東京駅の空中権取引により1300％だった容積率が1760％となって実現したと聞くと、興味が沸いてきませんか。

その昔、切手少年・少女だった方達なら一度は写真などで見たことのある憧れの東京中央郵便局。
東京中央郵便局は、大正期・モダニズム建築の代表作ともいわれる建物ですが、正面部分の景色を残しつつ地上38階・地下４階建てにする計画があるそうです。
しかし、東京中央郵便局もこの特例容積率適用区域内にあるため、東京駅舎と同じように空中権を大手町などの再開発ビルに移転すれば、貴重な近代建築を保存しながら事業再編の資金を得られる。その方が事業経営上有利働くのではないか。と、高層化に反対する意見が出てきたため当初の計画が空中に浮くかもしれない状況になっています。

空中権とは庶民には手の届かない権利ですが、今庶民にホットな話題を提供しています。